“是的，妃律师。有一项重要的资产收购项目，需要您和您的事务所提供最高优先级的法律服务。”
远介开门见山，语气是纯粹的商业公事公办，听不出任何私人情绪。
“请讲。”妃英理也迅速进入状态。
“我计划收购一处不动产。”远介目光扫过屏幕上的山谷，“位于东京都八王子市与西摩多市交界处，具体坐标和范围已经发送加密文件给您。“
”地块核心区域是一个面积约20-30万平方米的封闭盆地，连同周围部分山体，总面积待精确勘定。”
20万-30万平方米的封闭盆地，几乎是一个万人工厂的面积，并且不止......
他顿了顿，抛出了最关键的要求：“收购预算，我不考虑资金上限。唯一的要求是：速度、隐秘，以及最终产权的清晰、无瑕疵。所有法律流程，务必做到滴水不漏。”
电话那头陷入了短暂的沉默。即使是见多识广的妃英理，也被这“不考虑资金上限”收购一片数十万平方米土地的豪横手笔震了一下。
她迅速在电脑中接收并调取了关于那片区域的信息，律师的敏锐直觉让她立刻捕捉到了关键点。
“远介君，”妃英理的声音带着一丝凝重，语速放缓，像是在组织专业的法律意见。
“你描述的那个区域……如果我没记错，也根据你提供的区位初步判断，那片山谷，在土地登记册上，大概率被划定为 ‘山林’或‘保安林’ ，甚至有很大可能是 ‘特定防护用地’ 。”
她清晰地吐出这几个专业术语，每一个都代表着严格的开发限制。
“按照目前日本，特别是东京都周边的土地政策，这类土地，”
她顿了顿，给出了一个让远介都微微挑眉的数字，“市场价格极其低廉。像你所说的核心区域20-30万平方米，嗯……初步估算，每平方米的基准地价，可能仅在100至500日元之间。”
她甚至心算了一下：“如果只按这个基准地价计算，这片土地本身的价值，大约在2000万到1.5亿日元之间浮动，取个中间值，或许6000万日元左右是一个合理的估算起点。”
这个数字，对于动辄数十亿的房地产交易而言，简直低廉得如同白菜价。若是寻常投资者，此刻恐怕要欣喜若狂。
”........说但是吧！“远介神色平静.......
“但是，远介君，”她的语气带着律师特有的冷静与审慎，甚至有一丝“你别高兴太早”的告诫意味。
“你千万不要以为捡到了便宜。这类特殊地块，交易的核心从来不是土地本身那点近乎象征性的价格。真正的重头戏，在于 ‘地上物’ 与 ‘特许权’价值，这才是会产生核心溢价，也是交易最复杂、最昂贵的地方。“
她开始条分缕析，属于律政女王的专业素养全开！仿佛在法庭上陈述关键证据： “首先、是山谷的旧设施价值。你提到的‘旧军工’性质，意味着山谷内极可能存在大量废弃但骨架尚存的设施——旧厂房、大型仓库、兵营或宿舍、内部道路网络、或许还有残存的供电供水系统。”
“这些东西虽然破旧，但基础还在。对你而言，修复和改造这些现有设施，远比从零开始平地起高楼，要节省数倍的时间与金钱成本。这笔‘破烂’资产，在评估时，价值可能高达数亿乃至十数亿日元。”
“其次，是山谷的基础设施接口价值。 这种规模的旧军工基地，当年必然配备了强大的基础设施。”
“山谷内很可能接有旧的工业用电专线，足以支撑大型工厂运转；可能有独立的大型供水管道，甚至有自己的小型水坝或发电设施。“
”这些接口，如果你自己去申请、铺设，耗费的资金和时间将是天文数字。购买现成的，哪怕需要升级改造，其本身的价值也极其昂贵，同样是一笔数亿日元的开销。”
远介静静地听着，手指在桌面上无意识地敲击着。妃英理的分析完全在点子上，甚至比他预想的还要专业。这些溢价，本就在他的预料和承受范围之内。
然而，妃英理的“冷水”还没泼完。
“再者，是山谷的历史遗留问题折价——这是负资产。”
她的语气更加严肃，“旧军工基地，往往伴随着严重的环境问题。土壤污染、重金属残留、地下水污染……这些都是极大概率存在的。收购后，你需要承担巨额的环境治理成本，这又是一大笔开销，可能也需要数亿日元。”
“最后，资产处理成本。 那些完全无用的危房、遗留的工业垃圾、废弃的武器零部件等等，它们的拆除和无害化处理，同样需要大量资金投入。”
妃英理深吸了一口气，做出了阶段性总结：“所以，远介君，你现在应该明白了。这片地区出售的，本质上不是一个‘空地’，而是一个‘烂摊子’。土地本身很便宜，但加上这些‘附着物’和‘负资产’，总价将会飙升。”
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